Ärge kunagi nõustuge tingimustega, mis on seotud üürileandmisega, ilma tingimusteta läbirääkimisi
CFO Magazine reporter Laura DeMars kinnitab selgelt, et kommertskinnisvaraga seotud tööstusesse sisenemise keerukus on keeruline, et isegi kinnisvaraeksperditel oleks raske mõista CAMi tasude keerukust; "Tööstuse keerukus muudab raskeks sissetungi ..." DeMars sõnul:
"Näiteks kaubanduskeskustes maksavad üürnikud tavaliselt hoone hooldust ühise hoolduse (CAM) tasu eest. Kuigi kinnisvarahaldusettevõtte finantsjuht otseselt ei halda üürnikke, peab ta ikkagi mõistma, kuidas neid tasusid kogutakse ... veelgi olulisem, sest suured jaemüüjad vaidlustavad sageli CAMi tasusid või maksavad ainult protsendi ... finantsjuht peab teadma, kuidas arvestama vahe või CAM libisemist. "
Enne kui proovite pidada läbirääkimisi CAMi või haldustasude üle, veenduge, et mõistate, mis need on. Kui CAMi tasud on finantsdirektori jaoks keerulised probleemid, siis lähege paremini valmis!
Tööstusharu standardne CAM tasu
Kuna teatud ühisruumide seisund mõjutab üürnike otsest mõju, on korvpallide, liftide, treppide, lobbyide ja ühiste alade tualettruumide hooldamise ja parandamise kulude tasud CAM-tasudest üsna tavalised. Samuti hinnatakse tavaliselt CAMi tasude üürnikele parkimiskohtade (sh valgustus- ja haljastustingimused) ja kõnniteedega seotud kulusid.
Nõuanded standardsete CAMi tasude läbirääkimiste kohta
Kui tasu eest, mida teilt palutakse maksta, ei saa arutada, veenduge, et teie üürileping võimaldab teil läbi vaadata maaomaniku arveid. Äritegevus on äri, seda ei tohiks pidada omaniku usaldamatusest ega midagi isiklikku, kuid tasumata tasud lihtsalt heauskselt ei ole hea äri.
Vähemalt väide, et üürileandja peab esitama dokumente (aruandekohustus) kõikide tasude eest, on ainus viis tagada õiglase tasu võtmine.
Samuti peaksite pidama läbirääkimisi, kui palju CAMi tasusid igal aastal võib suurendada - maksimaalse summa või protsendi kehtestamine. See "ülempiir" tuleks loetleda eraldi muudest üüride tõusust.
Operatsioonid ja juhtimine (O & M) halduskulud
Kui teie rendileping eeldab, et teil tuleb tasuda CAMi teenustasusid mis tahes tegevus- või juhtimiskulude eest, esitage viivitamatult sellised kulud. Kui majaomanik nõuab, paluge näha nende kulude nimekirja (tõend) ja seda, kuidas teie osakaal on arvutatud. Need tasud ei pruugi tegelikult olla CAMi tasud, vaid "haldustasud". Administratiivkulud on endiselt CAM-tasud - üürileandja üritab sind aidata oma enda kuludest. Halduskulud põhinevad tavaliselt CAMi kogukulude protsendil.
Nõuanded O & M halduslõivude läbirääkimiste kohta
Enamik üürnikke on vastu operatsiooni- ja juhtimiskuludele, kuna majaomanik juba tasub renditasu isegi ilma CAM-tasudeta. Kui teie CAMi tasu sisaldab juhtimis- või administratiivtöötajate (kohapeal või väljaspool) tasusid, vastutuskindlustuse kulud (peate maksma oma vastutuskindlustuse eest - majaomanik seda nõuab enne, kui te saate liikuda), reklaami ja muu reklaamitegevused, professionaalsed teenused, nagu juriidilised või raamatupidamisteenused, proovige neid rentida oma rentimisega.
Rosie Reesi sõnul "CAM-i laengute laeng", Retail Traffic Magazine ; "Savvy üürnikud vähendavad protsentuaalselt (mis ulatub 25-5% -ni) ja arvestavad välja hoolduseta kulud (nt maksud, kindlustus, kommunaalteenused)."
Rees usub ka, et üürnikud ei tohiks ehitistes (st katused, hoone alused ja välisseinad) seotud hooldus- ja remondikulud sisse nõuda, sest need ei ole üürnike või nende klientide poolt kasutatavad ühised alad. Rees täpselt osutab; "Üürileandja saab juba nendest ehitistest tulu rendi vormis. Üürileandja peab tasuma renditulu eest kõik nende säilitamise ja asendamise kulud. "
Allikad:
Rosie Rees. Retail Traffic Magazine Online. "Battle Over CAM tasud." 1. september 1999.
Laura DeMars. CFO ajakiri. "Real Deal". August 2007.